Słoneczna polana w lesie to dla mnie synonim ideału działki pod budowę wymarzonego domu – oczywiście to określenie jest bardzo subiektywne, ale myślę ze każdy z nas ma taką swoją „polanę” czy to nad jeziorem, w górach, czy po prostu gdzieś na uboczu w mieście lub wręcz przeciwnie w samym centrum. Dla każdego ten ideał będzie inny – niestety świat nie jest tak idealny gdyż każda lokalizacja charakteryzuje się innymi parametrami czy ograniczeniami.

Temat idealnej działki pod budowę domu to temat długi i dość skomplikowany. Często klienci zwracają się do nas z zapytaniem o realizację ich wymarzonego domu jednorodzinnego ale zdarza się tak że mają już działkę która nie pozwala na realizację domu w formie jaką wymarzył sobie inwestor. Rzeczą oczywistą jest że nie szukamy działki pod konkretny dom (choć nie jest to wykluczone), po to tworzymy projekt indywidualny domu jednorodzinnego by dopasować go pod konkretną lokalizację i specyfikację danej działki. Jednak by nie kupować działki w ciemno warto poznać jej ograniczenia jak i możliwości jeszcze na etapie poszukiwań. Posiadając doświadczenie w projektowaniu jak i analizie formalnej działek zawsze służymy pomocą w tej kwestii.

Przy analizie działki istotne są kwestie prawa miejscowego / formalne jak i prawne. Kwestie prawne to ew. hipoteki, niejasny stan prawny jak wielu właścicieli lub np. nierozwiązane kwestie spadkowe. W kwestiach prawnych z pewnością warto pozyskać od sprzedawcy nr księgi wieczystej. Znając numer księgi możemy sprawdzić sporo informacji na temat działki, jej właścicieli czy ogólnego stanu prawnego – wszystko na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/ . Znając nr księgi taka usługa jest bezpłatna. Nie znając numeru księgi a tylko nr działki lub przynajmniej jej dokładny adres można skorzystać z innych wyszukiwarek  np.: https://www.ksiegiwieczyste.pl/ i uzyskać podobne informacje – taka usługa jest jednak zwykle płatna.

Przechodząc do spraw istotnych z punktu widzenia projektowego, pomijając kwestie oczywiste jak to czy działka i jej okolica się nam podoba, czy w okolicy jest niezbędna infrastruktura i czy cena jest odpowiednia pozostaje wiele kwestii do zweryfikowania które mogą nam podpowiedzieć czy działka będzie odpowiednia dla naszych potrzeb i czy jej cena jest adekwatna do wartości.

Pierwsza kwestia która często jest błędnie rozumiana lub nadużywana to podstawowa definicja „działki budowlanej”. Zgodnie z Warunkami technicznymi czyli podstawowym rozporządzeniem na podstawie którego  projektowane są wszelkie obiekty budowlane:

„ilekroć mowa o działce budowlanej to należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.”

Jak to rozumieć i kiedy na działce można będzie coś zbudować a kiedy nie. Są 3 podstawowe parametry pierwszy to dostęp do drogi publicznej – może być bezpośredni poprzez zjazd indywidualny, przez wewnętrzną drogę lub jako służebność przejazdu przez działkę sąsiada. Druga kwestia to infrastruktura techniczna czyli dostępne media, żeby postawić całoroczny budynek mieszkalny działka musi posiadać dostęp do energii elektrycznej, wody oraz możliwości odprowadzenia ścieków bytowych, oraz zapewnienia ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej (jest to pewne uproszczenie ale o tym później). Trzecim parametrem który de facto wszystkim zarządza to prawo miejscowe albo w postaci Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy.

Jeśli działka spełnia te 3 parametry działka z pewnością jest budowlana wiec coś możemy na niej zbudować – a co to będzie określał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Spełnienie co najmniej dwóch z tych parametrów będzie oznaczać iż choć sytuacja nie jest jasna i klarowna to jest szansa by takową działkę zabudować.

Jak już jesteśmy pewni że interesująca nas działka jest działką budowlaną należałoby zweryfikować co na danej działce możemy zbudować. Jeśli działka objęta jest MPZP wtedy wszelkie istotne parametry i ograniczenia będą określone właśnie w tym dokumencie. MPZP można znaleźć na stronach www urzędów Gmin i Powiatów, lub udać się do urzędu gminy i stamtąd pobrać wypis i wyrys z MPZP. W urzędzie gminy można uzyskać również informację czy w danym momencie jakiś plan się nie tworzy lub jest jakaś aktualizacja. Plan miejscowy określa parametry zabudowy dla konkretnych lokalizacji czyli np. maksymalną wysokość naszego budynku, jego powierzchnię zabudowy, kształt dachu  czy po prostu funkcję dopuszczalną na danym terenie. MPZP to istna skarbnica wiedzy która mówi nie tylko co może być na naszej działce ale podpowiada również co może w przyszłości powstać w okolicy. Jest to dokument który wymaga bardzo dogłębnej analizy.

Niezwykle ważnym elementem stanowiącym o wartości działki jest jej nasłonecznienie – ustawienie w stosunku do kierunków świata, jej kształt geometryczny, a także zacienianie przez obiekty sąsiednie – element nasłonecznienia jest na tyle istotny i rozbudowany że w tym temacie z pewnością powstanie odrębny artykuł.

Rozważając zakup konkretnej działki bardzo dużo informacji możemy pozyskać obserwując sąsiednie zabudowania – zarówno ich stan techniczny, forma, usytuowanie jak i np. wyposażenie techniczne (elementy widoczne jak studnie, skrzynki przyłączeniowe gazowe itp.).

Ważna kwestią do zweryfikowania jest jakość/ nośność gruntów na działce. Jak to obecnie często wygląda często pod domy sprzedaje się byłe pola uprawne, a co za tym idzie tereny z reguły dość słabo nośne – co może wiązać się z koniecznością poniesienia większych kosztów na wykonanie fundamentów lub np. narzucenie konieczności wykonania płyty fundamentowej co w pewnym stopniu również wpływa na koszty czy opłacalność pewnych rozwiązań projektowych. Szczególnie ważne na śląsku są również powszechnie występujące szkody górnicze i choć możliwości techniczne pozwalają obecnie budować nawet na terenach o IV kategorii szkód górniczych – to znów trzeba mieć świadomość że im większe te szkody są tym koszty inwestycji i pewne ograniczenia projektowe będą większe.

Nie można też zapomnieć o sprawdzeniu najbliższego otoczenia działki zarówno w kontekście istniejącej zabudowy jak i możliwej w przyszłości. Chodzi o ty by uniknąć sytuacji  bezpośredniego sąsiedztwa np. fermy drobiu – takie sytuacje się zdarzają. Coraz częściej uciekamy z miasta na tereny wiejskie czy w góry gdzie np. często nie ma sieci wodociągowej a to wiąże się z koniecznością wykonania studni – należy pamiętać, ze nie wszędzie możemy taką studnie wykonać i nie chodzi mi tu o występowanie wód gruntowych ale o kwestie bardziej przyziemne czyli np. ochrona wód podziemnych lub wręcz przeciwnie pobliski obornik, czy oczyszczalnia ścieków

Sąsiedztwo jest ważne również z innego względu. Dla przykładu jeśli nad działką przebiega napowietrzna linia energetyczna (wtedy w zależności od napięcia na sieci) należy zachować odpowiednią odległość zabudowy – to może zmniejszyć użyteczną powierzchnię działki. Jeśli nasza działka graniczy z lasem co w wielu przypadkach jest bardzo pożądane – należy pamiętać że ze względów pożarowych od ściany lasu musimy zachować odpowiednią odległość, podobnie sytuacja wygląda np. z Parkami Krajobrazowymi. Kolejne ograniczenie to odległość od dróg różnej kategorii która może wynosić od 4m w przypadku drogi wewnętrznej do nawet 50m w przypadku autostrad. Jeszcze inaczej wygląda sytuacja w przypadku terenów zamkniętych (obiekty wojskowe, lotniska, tereny kolejowe – ich występowanie nie zawsze jest oczywiste tzn widoczne w rzeczywistości – niestety czasem coś co wygląda jak pole z formalnego punktu widzenia może być terenem zamkniętym i np. z ograniczeniem zabudowy do 25m od granicy). Nawet sam przebieg torów w pobliżu poza oczywistym potencjalnym hałasem czy drganiami wiąże się z koniecznością zachowania niezbędnej odległości.

Rzeka przepływająca w pobliżu działki mimo iż jest to z pewności ciekawy walor estetyczno-użytkowy wiąże się z ew, dalszymi obostrzeniami. Często wzdłuż cieków wodnych występują tereny zalewowe lub potencjalnie powodziowe – oznacza to konieczność uzgodnienia budowy z Wodami polskimi (w skrajnym przypadku może powodować nie możność zabudowy danej działki), oraz z pewnością wpływa na kształtowanie architektury samego budynku czy jego usytuowania.

Artykuł ten to bardzo duże uproszczenie pokazujące jedynie ogólny zarys weryfikacji, kompleksowa weryfikacja stanu formalnego działki to zadanie dla architekta na kilka godzin dokładnej analizy, występuje bardzo dużo kruczków i detali których przeoczenie może być bardzo kosztowne lub wręcz uniemożliwiać realizację 100% planów.

Często dla naszych klientów zarówno indywidualnych jak i instytucjonalnych badamy chłonność i możliwości danej działki pod konkretne inwestycje. Pozwala to już na bardzo wczesnym etapie na określenie czy dana działka jest odpowiednia dla planowanej inwestycji, oraz co i w jakiej formie może na danej działce powstać. Zachęcamy do współpracy również w tym zakresie.

Ważne by na etapie zakupu mieć świadomość o wadach i zaletach danej działki. Często sprzedawcy sami nawet nie mają stuprocentowej wiedzy na temat nieruchomości, część sprzedawców może świadomie zatajać pewne mankamenty dlatego tak istotne jest by móc zweryfikować już na tym etapie wszystkie istotne sprawy. Niektóre elementy stanowiące dla kogoś wadę dla innego mogą stanowić element do zaakceptowania lub nawet zaletę

W dużym skrócie rzeczy które często nam się przytrafiają przy analizie danej nieruchomości mające wpływ na późniejszą możliwość zabudowy lub jej koszty. Rzeczy na które warto zwrócić uwagę wybierając działkę

  • przebieg sieci infrastruktury technicznej (zdarza się ze np. że środek działki w gruncie biegną np. przewody elektryczne lub rury z wodą), druga kwestia to dostępność do sieci (czy np. czyjaś prywatna działka nie ogranicza naszego dostępu do mediów zlokalizowanych w działce drogowej)
  • sąsiedztwo lasu, parku krajobrazowego, terenów zalewowych (potencjalnego zagrożenia powodziowego), pomniki przyrody
  • sąsiedztwo zabudowań inwentarskich i gospodarczych
  • występowanie szkód górniczych, osuwisk ziem,  niestabilnych czy słabonośnych gruntów, wysokość wód gruntowych
  • przebieg dróg publicznych i strefy zakazu zabudowy
  • występowanie stanowisk archeologicznych i stref konserwatorskich
  • brak wymaganej szerokości dojazdu do działki budowalnej (wąska droga dojazdowa wydzielona z innej działki)
  • w przypadku służebności przejazdu przez działkę sąsiad – brak służebności dla przesyłu mediów
  • wygaśnięcie obowiązującego MPZP i informacja o opracowaniu nowego planu – może wpłynąć na znaczne opóźnienia

 

Cześć tych przypadków może wykluczać zabudowę, część ograniczać a jeszcze inne mogą wpływać na koszt realizacji budowy. Niezależnie od wpływu czynników zewnętrznych na planowaną inwestycję warto je znać choćby w celu negocjacji adekwatnej ceny nieruchomości.

Leave a Reply