Często używane skróty i nazwy – jak je rozszyfrować? Słowniczek inwestora

Inwestor czyli osoba fizyczna lub prawna która dzięki posiadanym środkom finansowym buduje rękami wykonawcy obiekt budowlany zaprojektowany przez projektanta co raczej dla wszystkich jest oczywiste. Nie tak oczywiste jest to ,ze inwestor zgodnie z Prawem budowlanym posiada konkretne prawa i obowiązki ( w kontekście procesu inwestycyjnego).

Podstawowym obowiązkiem jest zorganizowanie procesu budowy a w szczególności:

• opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
• objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
• opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
• wykonania i odbioru robót budowlanych,
• w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych – przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych,
• Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie,
• Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

W większości przypadków inwestycji występuje jeden główny projektant oraz projektanci branżowi. Projektant to osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia projektowe w danej specjalności. Główny projektant to z reguły architekt, a wśród projektantów branżowych można wyróżnić w szczególności projektantów konstrukcji, projektantów branży sanitarnej, projektantów branży elektrycznej (to oczywiście nie wszystkie specjalności jednak te najczęściej spotykane). Podobnie jak inwestor projektant jako uczestnik procesu budowlanego ma swoje prawa i obowiązki do których w szczególności należą:

• opracowanie projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej
• zapewnienie w razie potrzeby udziału w opracowaniu projektu budowlanego projektantów branżowych i koordynację ich pracy
• sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochron zdrowia w trakcie realizacji inwestycji
• uzyskanie wymaganych opinii i uzgodnień
• sprawowanie nadzoru autorskiego (w ramach obowiązującej umowy)

Projektant ma też prawo do:

• wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji;
• żądania wpisem do dziennika budowy (lub zgłoszeniem do nadzoru budowlanego) wstrzymania robót budowlanych w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia, lub wykonywania ich niezgodnie z projektem.
• na zlecenie inwestora, inspektora nadzoru lub kierownika budowy kwalifikuje ew. zmiany w rozwiązaniach projektowych jako istotne lub nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowalnego.

Kierownik budowy to osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane i pełniąca funkcję nadzorczą na budowie. Kierownik odpowiada przede wszystkim za przejecie placu budowy, jego odpowiednie zabezpieczenie, prowadzenie dokumentacji budowy, geodezyjne wytyczenie projektowanych obiektów. Jego głównym zadaniem jest dopilnowanie realizacji inwestycji zgodnie z projektem i ew. uzgodnienia zmian rozwiązań projektowych na budowie z inwestorem oraz projektantem. Na zakończenie budowy to kierownik odpowiada za dokumentację powykonawczą oraz zgłoszenie zrealizowanego obiektu do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy, jak i uczestniczy w samych odbiorach

W uproszczeniu można powiedzieć iż jest to uczestnik procesu budowlanego posiadający odpowiednie uprawnienia i zastępujący inwestora który nie ma obowiązku znajomości procesu budowy a tym bardziej sztuki budowlanej. Do podstawowych obowiązków inspektora należy reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem, sprawdzanie jakości wykonanych robót budowlanych, sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających. CO niezwykle ważne inspektor nadzoru ma prawo wydawać kierownikowi budowy polecenia potwierdzone wpisem do dziennika budowy i żądać od kierownika dokonania ew. poprawek lub ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót.

Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przeznaczony do rejestrowania przebiegu robót budowlanych, zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku robot budowlanych. Dawniej była to książka w wersji papierowej (opieczętowana przez organ wydający pozwolenie na budowę) prowadzona przez kierownika budowy równolegle z budową – obecnie (06.2023) dokumentację tę można prowadzić w formie elektronicznej, a od stycznia 2030 r. taka forma będzie obowiązkowa. Wpisów w dzienniku budowy dokonują uczestnicy procesu budowy (inwestor, projektant, kierownik, inspektor), uprawniony geodeta  wykonujący na terenie budowy czynności geodezyjne oraz upoważnienie pracownicy organów nadzoru budowlanego.

Obecnie (zmiana od 08.2020) w skład projektu budowlanego wchodzą 3 podstawowe opracowania – są to projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny. Do uzyskania pozwolenia na budowę do odpowiedniego starostwa powiatowego składane są dwa pierwsze elementy projektu Budowlanego w 3 egzemplarzach (z czego 1 zostaje w Starostwie, jeden trafia do nadzoru budowalnego i jeden wraz z decyzją administracyjną wraca do inwestora). Obecnie projekty do urzędu można składać w wersji elektronicznej (co jest preferowaną przez nas opcją), a w najbliższym czasie stanie się to obowiązkowe. Projekt techniczny to uszczegółowienie poprzedzających go opracowań o niezbędne opracowania branżowe (architektura, konstrukcja, instalacje), również może zostać wykonany w wersji elektronicznej lub papierowej.

MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego czyli podstawowy akt prawa lokalnego dotyczącego sposobu kształtowania funkcji i architektury w przestrzeni danej gminy lub powiatu. To właśnie MPZP określa znaczną część parametrów zabudowy jak np. dopuszczalna funkcja, wysokość budynków, geometria dachów, czy nawet materiał lub kolorystyka wykończenia danego obiektu. Każdy projekt powstający na terenie objętym planem musi być z nim w 100% zgodny  inaczej nie można budować.

WZ – Warunki Zabudowy czyli zamiennik dla MPZP. Opracowanie MPZP często trwa latami to też znaczna cześć terenów nie posiada MPZP wtedy aby na danym terenie móc coś budować należy uzyskać Warunki Zabudowy dla danej nieruchomości. Co ważne jeśli na danym terenie obowiązuje MPZP to nie uzyskamy WZ.

WT – to inaczej warunki techniczne i to zależnie od kontekstu może być dwojako rozumiane albo jako Rozporządzenie mówiące o „Warunkach Technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich otoczenie” lub rozumiane jako „Warunki Techniczne przyłączenia mediów”. Zwykle mamy na myśli warunki techniczne przyłączenia mediów – czyli uzgodnienie od gestora sieci wskazujące czy w jakim zakresie oraz jak możemy daną nieruchomość przyłączyć do infrastruktury technicznej takiej jak (woda, kanalizacja, gaz, prąd, ciepło itp.)

PK – to inaczej projekt koncepcyjny – pierwszy niezwykle istotny z zakresów opracowań projektowych przedstawiający kompletny zarys funkcjonalny oraz estetyczny danego obiektu budowalnego.

PB – czyli projekt budowlany – podstawowe opracowanie projektowe niezbędne do uzyskania stosownych decyzji administracyjnych do realizacji inwestycji. Projekt budowlany dzielimy na 4 elementy tj. PZT, PAB, PT i ZL.

PZT – Projekt Zagospodarowania Terenu (lub działki) – to części projektu budowlanego zatwierdzana przez starostwo obejmująca projekt działki z projektowanym na jej terenie obiektem budowlanym

PAB – Projekt Architektoniczno-Budowlany – druga z części projektu budowlanego podlegająca zatwierdzeniu przez starostwo. To w głównej mierze projekt architektoniczny danego obiektu budowlanego

PT – Projekt Techniczny – ostatnia część projektowa projektu budowlanego. Projekt ten obejmuje wszystkie branże projektowe niezbędne do realizacji danego obiektu zwykle to konstrukcja, instalacje sanitarne i instalacje elektryczne. Projekt techniczny może ale nie musi zawierać projektu architektury – co jest zależne od dokładności określonej w PAB. PT nie jest zatwierdzany przez starostwo, ale stanowi integralną część projektu budowlanego i jest niezbędny w pierwszej kolejności do rozpoczęcia budowy i finalnie do jej zakończenia – (PT jest składany do nadzoru budowlanego na zakończenie budowy)

ZL – czyli załączniki do projektu budowlanego – zasadniczo nie podlegają zatwierdzeniu przez starostwo – choć to akurat zależy od zastosowanego podziału dokumentacji przez projektanta. Mówiąc o załącznikach mamy w szczególności na myśli warunki techniczne przyłączenia do sieci, badania podłoża gruntowego, opinie geotechniczną oraz inne uzgodnienia i dokumenty formalne.

PW – to projekt wykonawczy – dokładne opracowanie projektowe danego obiektu. Projekt wykonawczy nie wymaga zatwierdzenia w urzędzie. Jest to dokumentacja przeznaczona stricte dla wykonawcy na budowę.

KPA – Kodeks Postępowania Administracyjnego – czyli podstawowa ustawa która określa sposób oraz terminy procedowania większości pozwoleń, zgłoszeń i uzgodnień przez różnego rodzaju urzędy.

PPOŻ – czyli Przeciwpożarowy – zależnie od kontekstu w tym skrócie może chodzić o sposób spełnienia wymogów pożarowych lub np. uzgodnienie z rzeczoznawcą do spraw ppoż.

Linia zabudowy – może być zarówno formalna jak i nieformalna. Jak sama nazwa wskazuje to wirtualna linia wzdłuż której budowane są obiekty budowalne. Wyróżniamy dwa rodzaje formalnych linii zabudowy (określonych w prawie miejscowym), obowiązująca linia zabudowy oraz nieprzekraczalna linia zabudowy.

MDCP –  Mapa do celów projektowych to podstawowe opracowanie geodezyjne niezbędne do realizacji większości inwestycji budowlanych wymagających wytyczenia w terenie. Jest to aktualizacja mapy zasadniczej dokonana przez uprawnionego geodetę. Taka mapa powinna zawierać komplet niezbędnych informacji wynikających z ustawy. Mapa zasadniczo nie posiada okresu ważności – pozostaje aktualna do momentu wystąpienia zmian w terenie np. realizacji nowego obiektu.