Planując budowę domu stoimy przed wyborem w jaki sposób poprowadzić swoja inwestycję. To kolejne z często pojawiających się wątpliwości wśród inwestorów prywatnych. W tym artykule postaramy się odpowiedzieć na pytania czym są i czym się różnią projekt typowy od indywidualnego, dla kogo jest dane rozwiązanie oraz z czym wiąże się wybór.
Czym różni się projekt typowy od projektu indywidualnego?
Na początek należy ustalić iż mowa jest o projekcie budowlanym który to niezbędny jest do uzyskania pozwolenia na budowę domu. Od razu należy tu zaznaczyć iż mówimy o pozwoleniu na budowę nie o zgłoszeniu które w 99% przypadków w kontekście domu jednorodzinnego odradzamy – ale to temat na osobny artykuł. Procedura formalna w Urzędzie miasta zawsze jest taka sama niezależnie od wybranej formy projektu.
W dużym uproszczeniu Projekt budowlany skład się z dwóch podstawowych część: projektu zagospodarowania działki i projektu samego budynku. Jak już wiemy z czego składa się projekt budowlany możemy zrozumieć różnice miedzy projektem typowym i indywidualnym.
Projekt typowy
Potocznie nazywany katalogowym to projekt budynku przeznaczony do wielokrotnej realizacji w różnych lokalizacjach (działkach). Projekt typowy nie zawiera projektu zagospodarowania działki (co jest oczywiste gdyż nie projektuje się go dla konkretnej działki). Taki projekt wymaga adaptacji przez uprawionego architekta taka adaptacja to przede wszystkim wykonanie projektu zagospodarowania działki jak i dopasowanie budynku do lokalnych warunków gruntowych czy prawa miejscowego. Adaptacja projektu typowego to dodatkowy koszt który należy uwzględnić decydując się na taki projekt. Należy również zaznaczyć iż adaptacja projektu typowego nie jest jednoznaczna z wprowadzeniem zmian w projekcie budynku, ale o tym dalej.
Projekt indywidualny
Jak sama nazwa wskazuje jest to projekt domu do realizacji na konkretnej działce przez konkretnego inwestora. Jest to również w odróżnieniu od projektu typowego kompletne opracowanie składające się z projektu zagospodarowania terenu i projektu samego budynku. Taki projekt indywidualny domu jednorodzinnego to zawsze maksimum dopasowania do oczekiwań i możliwości inwestora. Jego niewątpliwym atutem jest możliwość udziału inwestora w procesie projektowania budynku od koncepcji aż po realizację (projekt zawsze powstaje we współpracy na linii architekt – inwestor).
Różnicę w podejściu i zasadzie kształtowania obu rozwiązań projektowych świetnie obrazuje poniższy prosty schemat.
Który projekt jest lepszy, dla kogo przeznaczony i z czym wiąże się dany wybór?
Powiedzenie że jeśli cos jest do wszystkiego to jest do niczego niestety często się sprawdza w kontekście projektów typowych. Największą zaleta projektu typowego moim zdaniem jest fakt że jest on powielany tzn zrealizowany w większej ilości. W dobie Internetu i publikacji niemal wszystkiego on-line, często można znaleźć na forach dyskusyjnych, YouTube czy prywatnych blogach relacje z budowy konkretnych projektów. Myślę, że również realne staje się odwiedzenie jakiegoś zrealizowanego domu czyli de facto możemy zapoznać się z budynkiem jeszcze zanim go zrealizujemy a nawet przed zakupem projektu. To pozwala niemal jak w sklepie z ubraniami przymierzyć się do domu, jak również poradzić się w kwestii realizacji czy ew. zapoznać się z wadami i zaletami danych rozwiązań. I jeśli ten konkretny projekt odpowiada inwestorowi w niemal 100% to wtedy zakup projektu typowego ma największy sens. Tego typu projekty wpasują się najłatwiej w proste sytuacje na działce – im sytuacja lokalna jest bardziej skomplikowana tym nasze możliwości w kontekście wyboru projektu typowego stają się bardzo ograniczone.
Przy projektowaniu domu indywidualnego w zasadzie ogranicza nas tylko wyobraźnia (pomijam budżet, prawo i warunki lokalne bo te są jednakowe niezależnie od formy projektu). Myślę że ogromnym atutem współpracy z architektem nad projektem indywidualnym jest fakt czynnego udziału inwestora w jego projektowaniu. To Pozwala przeanalizować, przedyskutować i zweryfikować na licznych spotkaniach faktyczne potrzeby i oczekiwania względem domu. Bardzo często już na etapie koncepcji inwestorzy dochodzą do wniosku iż pierwotne zamysły i plany nie koniecznie są właściwe. Dzięki temu, ze analizujemy różne opcje i scenariusze ostatecznie dochodzimy do sytuacji rozwiązań najbardziej optymalnych. Inwestor zyskuje pewność, że projektowane rozwiązania nie są przypadkowe a wynikają właśnie z realnych potrzeb. Projekt indywidualny pozwala wykorzystać 100% potencjału działki co jest szczególnie istotne przy działkach trudnych (małych, o dużym nachyleniu, nietypowym kształcie czy specyficznym sąsiedztwie). Nie demonizuję projektów typowych, jednak często jakość rozwiązań projektowych dla budynków sklejonych z kilku innych projektów pozostawia wiele do życzenia.
Podsumowanie - konkluzja
Trudno mówić o rozwiązaniu idealnym, wszystko jest dla ludzi – ważne by wybór był świadomy i podyktowany faktycznymi potrzebami. Najgorszym co można zrobić to kierowanie się jedynie ceną projektu. Koszt projektu to ledwie ułamek kosztów realizacji inwestycji. Właściwie zaprojektowany budynek nie tylko pozwoli nam zaoszczędzić wielokrotność poniesionych na niego kosztów ale co najważniejsze cieszyć się latami bezproblemowego użytkowania budynku.
- projekt „dojrzewa” razem z inwestorem co często weryfikuje oczekiwania i faktyczne potrzeby
- inwestor ma duży wkład w tworzenie projektu
- rozwiązanie indywidualne, niepowtarzalne i dopasowane w 100% do działki, kontekstu
- lepsza optymalizacja projektu/budowy a tym samym kosztów realizacji
- zwykle jest droższy od projektu typowego
- jego przygotowanie zajmuje więcej czasu i wymaga zaangażowania inwestora
- ogólnodostępny / łatwy w porównaniu z innymi projektami
- sam projekt bez zmian jest relatywnie tani
- można korzystać z doświadczenia innych inwestorów z tym samym projektem
- wymaga adaptacji i dostosowania do warunków lokalnych
- często wymaga przeróbek i poprawek
- jakość dokumentacji jest bardzo różna z naciskiem na często słaba.
- sąsiad może postawić taki sam budynek za płotem
