Jak wygląda współpraca przy projekcie indywidualnym domu jednorodzinnego

Tak naprawdę wszystko się zaczyna od pierwszego kontaktu na linii Inwestor-Architekt. Zachęcamy do wysyłania zapytań ofertowych, jednak by odpowiedź z naszej strony była rzeczowa potrzebujemy jak najwięcej informacji (zachęcam do przeczytania artykułu co wpływa na cenę projektu domu). Żeby ułatwić proces wstępnej wyceny przygotowaliśmy rozbudowany formularz kontaktowy.

Bardzo cenna już na tym etapie jest wizyta na przedmiotowej działce. Zwykle na pierwsze spotkanie umawiamy się właśnie na działce co pozwala zdecydowanie lepiej rozeznać sytuację w terenie, oraz stanowi swego rodzaju zapoznanie inwestora z architektem. Już przy pierwszej wizycie jesteśmy w stanie rozpoznać wady i atuty danej lokalizacji w korelacji do planów inwestycyjnych stąd te pierwsze spotkanie traktujemy jako konsultacje projektowe za które pobieramy opłatę zwykłe 300-500zł co finalnie w przypadku podpisania umowy jest odejmowane od finalnej kwoty projektu.

Posiadając już komplet informacji po zapoznaniu się z inwestorem, działką, planami inwestycyjnymi oraz zakresem opracowania przygotowujemy finalną ofertę w której doprecyzowujemy wszystkie istotne elementy.
Jeśli dostaniemy od Ciebie zielone światło przygotowujemy draft umowy o usługi projektowe. Po ustaleniu wszystkich detali i spięciu w całość podpisujemy umowę i ruszamy z pracami. Przeważnie umowy podpisujemy elektronicznie – także wszystko odbywa się online.

Kluczowe do realizacji domu marzeń jest jasne określnie i harmonijne uporządkowanie potrzeb inwestorów w korelacji do sytuacji w terenie oraz budżetu inwestycji. Żeby móc zaprojektować jak najlepsze rozwiązania musimy jak najlepiej poznać inwestorów. Przed przystąpieniem do prac projektowych przesyłamy do wypełnienia kwestionariusz informacyjny zawierający pytania istotne do kształtowania przyszłego domu. Prace zaczynamy od wywiadu i skrupulatnego wynotowania wniosków. Pytamy przede wszystkim o różne aspekty domu, wnętrz jak i samej działki. Pytamy np. o pomieszczenia jakie mają się znaleźć w budynku o ich przybliżoną wielkość czy funkcjonalność. Z pewnością zapytamy również o rozwiązania zarówno funkcjonalne jak i wizualne które powinny lub absolutnie nie mogą się znaleźć w domu – przykładem takiego elementu mogą być np. schody – ich kształt, wysokość czy relacje z innymi pomieszczeniami.

Dzięki uporządkowaniu wszystkich potrzeb zyskamy pewność, że zaprojektowany dom będzie dopasowany do potrzeb jego użytkowników spełniając ich oczekiwania.

Kluczowe elementy wstępne które są niezbędne do realizacji domu marzeń to m. in.:

Pod wieloma względami jest to najważniejszy etap projektowy, to w koncepcji określamy sposób w jaki budynek będzie funkcjonował przez następne lata. Wykonujemy projekty indywidualne domów jednorodzinnych dla konkretnych inwestorów na konkretnej działce (co to jest projekt indywidualny domu?) Proces realizacji koncepcji możliwy jest w dwóch formatach, zależnie od potrzeb i upodobań inwestorów co ustalamy już na etapie wyceny/umowy projektowej. Przewidujemy 2 typowe drogi projektowe:

• Droga uproszczona – Przygotowujemy gotową koncepcję w oparciu o pozyskane informacje/materiały i wytyczne i prezentujemy inwestorowi gotowy projekt koncepcyjny jego nowego domu
• Droga rozwojowa – Realizujemy koncepcję niejako wspólnie z inwestorem na bieżąco konsultując rozwiązania. Projekt prowadzony w ten sposób często ewoluuje i niejako weryfikuje faktyczne potrzeby inwestorów które w trakcie projektowania również ulegają zmianom i aktualizacją. Proces projektowy prowadzony jest zawsze od ogółu do szczegółu – zawężając coraz bardziej zakres co determinuje stały postęp.

W oparciu o rozmowy, spotkania, inspiracje i materiały wstępne – przygotowujemy kilka koncepcji funkcji i formy domu na bieżąco je konsultując. Proces projektowy prowadzony jest zawsze od ogółu do szczegółu – zawężając coraz bardziej zakres. W czasie projektowania spotykamy się kilka razy by ustalać konkretne rozwiązania (spotkania w biurze, u klienta, w terenie, on-line). Pracujemy na rysunkach płaskich jak i modelach 3d czy wizualizacjach co ułatwia zrozumienie idei (czasem na makiecie, lub przy użyciu googli VR). Etap ten to ciągła współpraca na linii architekt – inwestor i architekt-branżyści stąd jednoznaczne określenie czasu niezbędnego na realizacje koncepcji jest trudne. Kierując się doświadczeniem na projekt koncepcyjny rezerwujemy sobie co najmniej 2 miesiące czasu.

W trakcie koncepcji gdy już wiemy dokładniej gdzie będzie stał budynek, jakie będą jego gabaryty, oraz jak będzie oddziaływał na działki sąsiednie organizujemy dodatkowe dokumenty. Część dokumentacji formalnej realnie jest do pozyskania najwcześniej na tym etapie.

Etap ten kończy się prezentacją koncepcji i przekazaniem inwestorowi 2 egz. Koncepcji programowo-przestrzennej na którą składają się rzuty wszystkich kondygnacji, typowe przekroje, widoki elewacji, wizualizacje zewnętrzne oraz krótki opis koncepcji. Jest to też dobry moment żeby porozglądać się za wykonawcą domu. Już na bazie koncepcji można pozyskać wstępną wycenę i orientacyjnie porównać oferty. Dzięki naszemu doświadczeniu z różnych budów jesteśmy w stanie polecić sprawdzonego generalnego wykonawcę inwestycji.

Po akceptacji i przekazaniu projektu koncepcyjnego przygotowujemy dokumentację techniczną projektu niezbędną do uzyskania pozwolenia na budowę oraz rozpoczęcia samej budowy (czemu pozwolenie na budowę a nie zgłoszenie?). Jest to uszczegółowienie koncepcji do zakresu projektu budowalnego zgodnie z ustawą Prawo budowlane oraz rozporządzeniami ministerialnymi. Zwykle na tym etapie nie angażujemy zbytnio inwestora gdyż już w trakcie koncepcji staramy się pozyskać niezbędne informacje do przygotowania dokumentacji.

Projekt budowlany stanowi dokumentację formalno-techniczną obiektu niezbędną do realizacji inwestycji zgodnie z polskim prawem zasadniczo składa się z 3 części – projektu zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowalnego oraz projektu technicznego (Co to jest Projekt Budowlany?).  Dwie pierwsze części projektu budowlanego stanowią załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę natomiast projekt techniczny to dokumentacja stricte techniczna niezbędna do realizacji budynku (składa się z projektów branżowych – konstrukcji i instalacji).

Mając gotowy Projekt Zagospodarowania Terenu oraz Projekt Architektoniczno-Budowalny występujemy do lokalnego starostwa powiatowego z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Wniosek składamy w wersji elektronicznej za pośrednictwem elektronicznej skrzynki podawczej (EPUAP), korzystamy z kwalifikowanych podpisów cyfrowych. Obecnie jest to już u nas standard, że na podstawie odpowiednich pełnomocnictw załatwiamy za inwestora wszelkie formalności w tym (uzyskujemy warunki techniczne przyłączenia, uzgodnienia np. z zarządem dróg jak i uzyskujemy decyzje o pozwoleniu na budowę). Dzięki temu mamy pełną kontrolę nad inwestycją jednocześnie odciążając w tym inwestorów.

Na bieżąco kontrolujemy proces uchwalani decyzji o pozwoleniu na budowę, kontaktujemy się z starostwem i w razie potrzeb składamy dodatkowe wyjaśnienia lub uzupełnienia.

Starostwo powiatowe ma do 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (zależnie od konkretnego urzędu terminy mogą być różne od 1 miesiąca do ustawowych 65 dni lub nawet dłużej w przypadkach szczególnie skomplikowanych). Równolegle z procedowaniem pozwolenia w urzędzie opracowywany jest projekt techniczny który musi być spójny z PAB i PZT oraz rozstrzygnięciami zawartymi w pozwoleniu na budowę. Realnie po uzyskaniu pozwolenia na budowę w czasie do 2 tygodni finalizowany jest projekt techniczny i końcowo przekazywany inwestorowi wraz z niezbędnymi oświadczeniami.

Warto przy okazji zaznaczyć iż projekt techniczny to nie to samo co projekt wykonawczy. Projekt budowlany ( w tym Projekt Techniczny) pozostawia wykonawcy pewną swobodę wykonawczą – proste obiekty można realizować na bazie projektu budowalnego jednak w szerszej perspektywie takie podejście ma więcej wad niż zalet. Nauczeni doświadczeniem nawet jeśli inwestor nie planuje przygotować projektu wykonawczego to zawsze do projektu budowlanego dołączamy przynajmniej elementy proj. Wykonawczego. Ma to pozwolić zrealizować budowę bez istotnych błędów wpływających na bezpieczeństwo.

Uzyskana decyzja o pozwoleniu na budowę oraz kompletny projekt budowalny wraz z oświadczeniem projektanta i kierownika budowy pozwala formalnie rozpocząć budowę nowego domu zgłaszając ją w lokalnym nadzorze budowalnym.

Jeśli chcemy by zrealizowany dom wyglądał tak jak na wizualizacjach i przede wszystkim chcemy uniknąć wielu potencjalnych błędów na etapie budowy wtedy projekt wykonawczy jest niezbędny. Projekt wykonawczy doprecyzowuje rozwiązania z projektu budowlanego, zawiera bardziej szczegółowe rysunki, detale, konkretne rozwiązania czy zestawienie ilościowo-materiałowe.
Może on obejmować wszystkie lub tylko poszczególne branże jak architektura, konstrukcja instalacje sanitarne, instalacje elektryczne.

Co niezwykle istotne projekt wykonawczy jednoznacznie określa sposób wykonania poszczególnych elementów a co za tym idzie wykonawca na budowie ma mniejszą swobodę wyboru rozwiązań  łatwiejszych lub tańszych i niekoniecznie najlepszych dla inwestora jak i samego budynku. Mając większą kontrolę nad tym co zostaje wykonane na budowie zmniejsza się szansa popełnienia błędów wykonawczych często bardzo kosztownych. Projekt wykonawczy to również podstawa dla nas do pełnienia nadzoru autorskiego na budowie i możliwość kontroli oraz egzekwowania od wykonawcy najwyższej jakości i zachowania zgodności z projektem. Biorąc pod uwagę fakt, że wykonanie dobrego projektu wykonawczego jest zdecydowanie tańsze i szybsze niż sama budowa i ew. poprawki błędów wykonawczych należy uznać, że projekt wykonawczy to czysta oszczędność czasu i pieniędzy inwestorów.

Szczegółowo opracowana dokumentacja techniczna pozwala przygotować zestawienia zarówno ilościowe jak i materiałowe. Dzięki temu wiadomo ile jakich elementów należy zamówić na budowę. Dodatkowo w oparciu o projekt wykonawczy i zestawienia można przygotować szczegółowy kosztorys budowlany oraz przedmiar robót. Mając gotowy przedmiar jesteśmy w uprzywilejowanej sytuacji w momencie wybory wykonawcy inwestycji – każda z ofert przygotowana na bazie kompletnej dokumentacji z przedmiarem będzie łatwa do porównania.

Jako architekci wykonujemy również aranżacje wnętrz, a szczególnie lubimy wnętrza domów które sami wcześniej zaprojektowaliśmy. Tak naprawdę każdy z naszych domów projektujemy od środka opierając się o układ funkcjonalny. Już na wstępnym etapie pozyskujemy od inwestora inspiracje nie tylko w kwestii architektury ale również aranżacji wnętrz. Ideałem jest gdy architektura zewnętrzna oraz aranżacja wnętrz w pełni z sobą współgrają można wtedy mówić o kompletnym i spójnym projekcie domu który jesteśmy w stanie wykonać projektując go od początku do końca. W ramach koncepcji wnętrz uszczegóławiamy przygotowany wczesniej na etapie projektu budynku układ funkcjonalny pomieszczeń.

Projekt wykonawczy wnętrza zawiera dokładne rzuty każdego z pomieszczeń, widoki ścian, wytyczne instalacyjne oraz wizualizacje 3d. Kompleksowo projekt zawiera również zestawienia ilościowe i kosztowe zarówno elementów wbudowanych jak i kluczowego wyposażenia.

Wspieramy naszych inwestorów swoją wiedza i doświadczeniem na wszystkich etapach inwestycji. Jako architekci i główni projektanci domu wiemy o nim najwięcej patrząc na inwestycję globalnie a nie tylko przez pryzmat wąskiego zakresu projektu do wykonania. Wiedza ta pozwala nam skoordynować prace poszczególnych wykonawców i wyłapać niuanse. Nadzory autorskie prowadzimy zawsze do projektów wykonawczych których opracowanie pozwala nam egzekwować u wykonawców odpowiednią jakość i  zgodność z projektem.

W ramach nadzorów autorskich nasza praca polega przede wszystkim na:

• Rozwiązywaniu bieżących problemów pojawiających się na budowie

• Wprowadzanie ew. zmian i poprawek wynikłych w procesie budowy

• Zatwierdzanie lub nie proponowanych przez wykonawcę lub inwestora rozwiązań zamiennych

• Uczestniczymy wspólnie z kierownikiem budowy i ew. inspektorem nadzoru inwestorskiego w odbiorach poszczególnych etapów budowy

• Reprezentujemy inwestora i dbamy o jego interesy na budowie

Należy mieć na uwadze, że architekt na budowie nie zastępuje kierownika budowy czy inspektora nadzoru inwestorskiego a pełni niezależną od nich funkcję.