Dom na zgłoszenie czy pozwolenie?

Budowa domu od czego zacząć?

W Polsce obowiązuje ustawa Prawo budowlane które to określa szereg wymogów, obowiązków  i zależności  w przypadku gdy chcemy zrealizować jakąś budowę.  Jest to pewne ograniczenie, ale też z drugiej strony gwarancja zachowania wyższości interesu ogółu nad interesem jednostki. Budowa obiektów kubaturowych jakimi z pewnością są domy jednorodzinne podlega własnie prawu budowlanemu.

Każdy z nas pewnie słyszał nie raz hasło typu „dom na zgłoszenie do 35m2”. Potem „dom na zgłoszenie do 70m2”, czy finalnie domy na zgłoszenie bez ograniczenia.

Niestety jest to typowy marketing ustawodawcy. Nie mam tu na myśli, że nie da się tak zrealizować inwestycji, a że jedynym realnym beneficjentem są starostwa powiatowe. Realnie rzecz biorąc realizacja budowy domu na zgłoszenie wiąże się dla inwestora z znacznie większym ryzykiem.

Ale od początku o co tak dokładnie chodzi?
W uproszczeniu w Polsce obowiązują 2 zasadnicze procedury formalne dla realizacji wszelakich inwestycji budowlanych. Zgodnie z Prawem Budowlanym  wyróżniamy zgłoszenie budowy oraz pozwolenie na budowę.  Analogicznie jest w przypadku przebudowy, rozbudowy czy nadbudowy.

Kto wydaje decyzję i do kogo zgłasza się budowę domu?

Zarówno zgłoszenie budowy jak i wniosek o pozwolenie na budowę składa się do Starosty Powiatowego za pośrednictwem wydziału architektury/budownictwa w Starostwie. Wyjątkiem (w nazewnictwie) są miasta na prawach powiatu, wtedy taką decyzję wydaje Prezydent miasta. Jest to o tyle istotne, że szukając jakich podpowiedzi powinniśmy się udać bezpośrednio do starostwa a nie np. do urzędu gminu.

Podstawowe różnice miedzy zgłoszeniem i pozwoleniem na budowę

Dlaczego pozwolenie na budowę jest lepsze niż zgłoszenie?

Przede wszystkim obiekty jakie można zrealizować w oparciu o zgłoszenie budowy określa Art. 29 Prawa Budowlanego. Jest to zamknięty katalog obiektów który co prawda przy każdej aktualizacji przepisów się powiększa.

W przypadku domu jednorodzinnego pozwolenie na budowę jest rozwiązaniem pewniejszym i bardziej formalnym. Często w trakcie budowy pojawiają się jakieś zmiany wynikające z różnych czynników takie zmiany kwalifikuje się jako istotne lub nieistotne. Decyzja o pozwoleniu na budowę dopuszcza możliwość wprowadzania takich zmian do projektu (o czym mówi art.36 prawa budowlanego). Tym czasem jakakolwiek zmiana w projekcie w ramach zgłoszenia wymaga jego ponownego zgłoszenia (w innym wypadku stanowi samowolę budowlaną).

Innym istotnym czynnikiem może być kredyt hipoteczny. Jeśli zaciągamy taki na budowę domu to chyba we wszystkich znanych nam przypadkach Banki wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę. Tym samym domu na zgłoszenie nie można kredytować tak łatwo jak budynku realizowanego w oparciu o pozwolenie.

Jaki dom mogę zrealizować na zgłoszenie?

Zasadniczo co w sumie nie jest medialnie w żaden sposób rozpowszechniane to nie ma ograniczeń co do wielkości domu. Dom na głoszenie może mieć nawet 600m2 i więcej jeśli tylko znajdzie się ktoś na tyle odważny. Upraszczając są 3 ograniczenia które w sumie można uprościć do jednego.

Co oczywiste dom musi być jednorodzinny (choć to też nie jednoznaczne bo taki dom może mieć 2 lokale mieszkalne, lub lokal mieszkalny i lokal usługowy). Pozostałe dwa ograniczenia do dom musi być wolnostojący, a obszar oddziaływania musi mieścić się na inwestowanej działce.

Jak to rozumieć?
Dom wolnostojący to z grubsza dosłowne tłumaczenie, taki budynek musi być odpowiednio odsunięty od innej zabudowy jak i od granic działki. Oczywiście nie może być w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej. Obszar oddziaływania inwestycji to dość obszerny temat, ale upraszczając im większa działka i mniejszy dom tym większe szanse, że oddziaływanie zamknie się w inwestowanej działce. W 90% przypadków gdy budynek będzie odsunięty na co najmniej 4m od każdej z granic sam w sobie nie będzie zwiększał oddziaływania poza działkę. Sprawa się nieco komplikuje w przypadku takich obiektów/instalacji jak szambo, przydomowa oczyszczalnia czy studnia. Należy przy tym pamiętać, ze każdy dom jednorodzinny musi być wyposażony w komplet instalacji zapewniających możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Zgłoszenie gdzie te ułatwienie?

Procedura zgłoszenia budowy zasadniczo można uznać, że upraszcza i ułatwia realizacje inwestycji a przede wszystkim przyspiesza. Nie tylko z racji krótszego procedowania w urzędzie ale również zakresu dokumentacji jaki trzeba przygotować do zgłoszenia. Dokumentacja do zgłoszenia zwykle jest mniej skomplikowana i obszerna niż w przypadku pozwolenia na budowę.

Zwykle jest tu słowem kluczem otóż w przypadku domu jednorodzinnego zakres dokumentacji projektowej i formalnej jest taki sam. Niezależnie czy jest to budowa na zgłoszenie czy na pozwolenie. Do takiego zgłoszenia należy dołączyć projekt budowlany taki sam jak do pozwolenia o budowę (co to projekt budowlany?).

Wiec realnie jedynym ułatwieniem dla inwestora jest skrócenie czasu z 65 dni do 21. Co w skali całej inwestycji nie jest znaczące. A i to ułatwienie szybko może się zemścić gdyż często zgłoszenia trzeba dokonywać kilkukrotnie przez błędy formalne. Dodatkowo potencjalnych problemów jakie generuje zgłoszenie jest zdecydowanie więcej niż zalet.

Dla kogo zatem jest zgłoszenie budowy?

Uczciwie mówiąc zgłoszenie budowy ma sens ale jeśli mówimy o małym prostym obiekcie jak np. garaż czy budynek gospodarczy. Czy tez w wypadku drobnych przebudów, rozbudów. Wtedy tę procedurę można uznać za wystarczającą i bezpieczną dla inwestora. Nigdy nie zalecamy realizacji swojego przyszłego domu w oparciu jedynie o zgłoszenie.

A może budowa bez zgłoszenia i pozwolenia

Oczywiście nie polecamy drogi „na skróty” – budowa obiektów kubaturowych takich jako domy bez wymaganych zgód jest samowolą budowlaną. Nie mniej prawo budowalne przewiduje również możliwość realizacji części inwestycji bez konieczności zgłaszania budowy czy uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Analogicznie jak w przypadku zgłoszenia jest to zamknięty katalog budów/obiektów jak i robót budowalnych.

Tu często pojawia się błędne myślenie u inwestorów – skoro nie trzeba zgody mogę realizować tę inwestycje bez przeszkód. Otóż nie zawsze tak jest. Co niezwykle istotne to, że dany obiekt można zrealizować bez zgód nie znaczy że mamy pełną dowolność. Nie zwalnia nas to z przestrzegania innych przepisów jak np.  Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ciekawym przykładem takiego obiektu który można realizować bez zgłoszenia i pozwolenia jest ogrodzenie posesji. Ale co istotne takie ogrodzenie może mieć maksymalnie wysokość 2,2m. Jeśli będzie wyższe wtedy wymaga zgłoszenia budowy. I przy tych ogrodzeniach jest pewien haczyk gdyż często MPZP zakazują realizacji niektórych typów ogrodzeń. Tyczy się to głównie ogrodzeń prefabrykowanych betonowych oraz z okładziną z blach zwykle falistych. Które uznane są często w danym planie za nieestetyczne i po prostu zakazane.

Takie ogrodzenie poniżej 2,2m zrealizowane bez zgłoszenia może zostać uznane za samowolę budowlaną jeśli nie będzie zgodne z MPZP.

A co to oznacza dla inwestora?
W najlepszym przypadku konieczność legalizacji i doprowadzenia do zgodności z przepisami. W najgorszym nakaz rozbiórki oraz grzywna, a w przypadku zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi również wyższe kary.